Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-toiminnan?

Airbnb-toiminta on kansainvälisesti hyvin suosittua ja sen on rantautunut vahvasti myös Suomeen. Nopeasti kasvanut Airbnb-toiminta on aiheuttanut monissa taloyhtiöissä kysymyksiä siitä, pitääkö toiminnan harjoittamiseen reagoida jotenkin vai onko se normaali osa tämän päivän taloyhtiöitä. Huolia on aiheuttanut eniten jatkuvasti vaihtuvat vuokralaiset, heidän aiheuttamansa haitat, kuten meluhaitta, asumisturvallisuuden heikentyminen ja esimerkiksi vedenkulutuksen lisääntyminen.

Edellä mainituista huolista onkin seurannut se, että taloyhtiöissä on mietitty, voiko taloyhtiö tehdä mitään Airbnb-toiminnan kieltämiseksi tai rajoittamiseksi.

Voidaanko yhtiöjärjestyksellä kieltää Airbnb-toiminta?

Airbnb-toiminta katsotaan lyhytaikaiseksi vuokraukseksi, johon osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus, mikä tekee vuokraustoiminnasta sallittua. Osakkaalla ei myöskään ole velvollisuutta ilmoittaa taloyhtiölle erikseen tällaisesta toiminnasta.

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksellä voidaan rajoittaa osakkaan oikeutta määrätä huoneistonsa luovuttamisesta vuokraamistarkoitukseen. Taloyhtiö voi esimerkiksi kieltää yhtiöjärjestyksessä lyhytaikaisen vuokraustoiminnan. Koska tällainen yhtiöjärjestyksen määräys vaikuttaa osakkaiden oikeuteen hallita huoneistoaan, tarvitaan tällaiseen yhtiöjärjestyksen muutokseen kaikkien osakkaiden suostumus.

Edellä mainitun suostumuksen saaminen vuokraustoimintaa harjoittavalta osakkaalta voi olla käytännössä hyvin vaikeaa tai jopa mahdotonta.

Pystyykö viranomainen puuttumaan toimintaan?

Jossain tapauksissa taloyhtiön on mahdollista myös tehdä toimenpidepyyntö kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle huoneiston rakennusluvan vastaisesta käytöstä. Tämä voi tulla vastaan, jos vuokraustoiminta katsotaan majoitustoiminnaksi ja tämä on voimassa olevan rakennusluvan vastaista. Tämän jälkeen viranomainen voi tarvittaessa antaa vuokraustoiminnan harjoittajalle kehotuksen ja myöhemmin myös velvoitteen lopettaa toiminta.

Tällaiseen puuttumiseen liittyy myös ongelmia, kuten täyttyykö tilanteessa majoitustoiminnan kriteerit tai onko huoneiston käyttö todellisuudessa rakennusluvan tai sen käyttötarkoituksen vastaista. Airbnb-toimintaa ei välttämättä katsota tällaiseksi toiminnaksi.

Voiko taloyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa estääkseen toiminnan?

Äärimmäisissä tapauksissa taloyhtiö voi koittaa turvautua asunto-osakeyhtiölain mukaiseen huoneiston hallintaanottoon. Tällainen tilanne voisi olla esimerkiksi, jos huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin sen yhtiöjärjestyksen mukaista käyttötarkoitusta tai huoneistossa vietetään toistuvaa häiritsevää elämää.

Airbnb-toimintaan liittyvään huoneiston haltuunottoon liittyy myös paljon huomioitavaa. Ensinnäkin se on viimesijainen keino, johon liittyy monia menetyksellisiä asunto-osakeyhtiölain säännöksiä, joita on noudatettava tarkasti. Airbnb-toiminnassa vieraat vaihtuvat nopeasti ja usein eli voi olla hankalaa näyttää, että huoneistossa vietetään esimerkiksi jatkuvasti häiritsevää elämää.

Juridisesti huoneiston hallintaanotto on aina epävarmaa ja siihen liittyy paljon riskejä. Tällä hetkellä laki ei anna ainakaan selvää vastausta siihen, olisiko huoneiston haltuunotto mahdollista Airbnb-toiminnan takia.

Neuvottele ensin asiantuntijan kanssa ennen toimiin ryhtymistä

Taloyhtiön kannattaa aina ensin keskustella vuokraustoimintaa harjoittavan kanssa ennen kuin se ryhtyy edellä esitettyihin vaihtoehtoihin. Paras tapa välttää mahdolliset riidat taloyhtiön ja osakkaan välillä on ehkäistä ne jo ennen niiden syntymistä.

Jos taloyhtiö kuitenkin päättää ryhtyä edellä esitettyjen vaihtoehtojen mukaisiin toimiin, taloyhtiön kannattaa aina konsultoida asiassa asiantuntijaa, koska laki ei ainakaan vielä anna suoraa vastausta siihen, että voidaanko Airbnb-toimintaan puuttua tai missä tilanteissa siihen voitaisiin puuttua.

Asiantuntijamme auttavat sinua kaikissa taloyhtiön asioihin liittyvissä asioissa, olit sitten taloyhtiön edustaja, hallituksen jäsen, isännöitsijä tai sitten yksittäinen osakkeenomistaja.

Asianajotoimisto Honkanen & Piispanen
Yrittäjille ja yrityksille | 050 3740 323

​​​​​

Antti Piispanen
Varatuomari, toimitusjohtaja, asianajaja