Ostaja, pitäisikö sinun tarkastaa omakotitalo tarkemmin?

 

Lehtisten unelmien koti muuttuu pahimmaksi painajaiseksi

Lehtiset olivat etsineet perheelleen uutta kotia jo pidemmän aikaa. He aikoivat muuttaa osakehuoneistosta omakotitaloon, ja vihdoin he löysivät perheelleen sen unelmakodin. Talo oli kookas, tontilla oli tilaa lasten leikeille, eikä hintakaan ollut mahdoton.

Kuitenkin pian muuton jälkeen perheen pienimmät alkoivat oireilla selittämättömästi. Asiaa selviteltyään Lehtiset havaitsivat talossa kosteusvaurion. Toisen kerroksen märkätiloista oli vuotanut kosteutta rakenteisiin, jotka olivat alkaneet homehtua. Mitä Lehtisten pitäisi tehdä nyt? Miten he olisivat voineet välttää tilanteen kokonaan?

Oman kodin ostaminen on yleensä suurin yksittäinen hankintamme. Se on sitä niin emotionaalisesti kuin taloudellisestikin. Oman kodin kohdalla ei kannata säästää aikaa, vaivaa tai rahaakaan tiettyjen asioiden selvittämiseen. Seuraavassa kuvaan omakotitalon kauppaan liittyviä keskeisiä huomion kohtia, erityisesti ostajan kannalta. Tuon esiin askelmerkkejä, joita seuraamalla pystyt vähentämään todennäköisyyttä, että suuresta haaveesta muodostuisi pahin painajainen. Ensin kuitenkin annan lyhyen johdannon soveltuvaan lainsäädäntöön.

Maakaaren lähtökohdat

Kiinteistön luovutusta eli esimerkiksi kauppaa sääntelee maakaari (”MK”). Siten omakotitalon kauppaan sovelletaan yleensä maakaarta, joka sisältää säännökset muun ohella myyjän tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Jälkimmäistä koskeva pykälä on jaettavissa kahteen osaan: perusmuotoiseen ja erityiseen tarkastusvelvollisuuteen.

Omakotitalon kaupassa on ostajan kannalta laatuvirhe, jos kiinteistö ei vastaa sopimusta tai myyjän antamia tietoja. Laatuvirhe on käsillä myös silloin, kun myyjä on jättänyt ilmoittamatta ostajalle jostain merkityksellisestä kiinteistön ominaisuudesta. Myös kaupan jälkeen ilmenevä salainen virhe tarkoittaa laatuvirhettä. Laatuvirheen perusteella ostaja on oikeutettu joko hinnanalennukseen tai tietyin edellytyksin kaupan purkuun.

Lehtisten tapauksessa voidaan lähteä liikkeelle siitä, että kauppaa rasittaa laatuvirhe. Onko Lehtisillä siis oikeus esittää vaatimuksia myyjää kohtaan?

Ostajan tulee ottaa ennakkotarkastusvelvollisuus vakavasti

Ostajan on tarkastettava omakotitalon fyysiset ominaisuudet ennen kauppaa. Jos ostaja ei laiminlyömänsä ennakkotarkastuksen vuoksi havaitse laatuvirhettä, ostaja ei voi menestyksekkäästi vaatia esimerkiksi hinnanalennusta tuon virheen perusteella. Tämän vuoksi Lehtisten kannalta on toivottavaa, että he olivat tarkastaneet omakotitalon kunnon ennen kauppaa, mutta virhe ei voinut ilmetä tarkastuksessa. Liian usein ostajat tyytyvät tarkastamaan talon miettiäkseen sohvan paikkaa tai muita sisustusratkaisuja, mikä ei kuitenkaan maakaaren mukaan ole riittävää.

”Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa.” (HE 120/1994 s. 56) Tämä oikeusohje tarkoittaa, että tarkastus tulee suorittaa tiloissa, joihin on esteetön pääsy. Esimerkiksi teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia ei lähtökohtaisesti edellytetä. Itse havainnoisin silmämääräisesti mahdollisesti kosteuden aiheuttamia jälkiä lattiassa, katossa ja seinissä. Talviaikaan havainnoisin paljaalla kädellä mahdollisia puutteellisuuksia lämmöneristyksessä. Tässä kuvattu tavallinen ennakkotarkastus ei kuitenkaan aina riitä.

Ostajan ei ole ”ilman erityistä syytä” ulotettava tarkastustaan tavallista laajemmaksi (MK 2 luvun 22 §). Kääntäen sääntö tarkoittaa, että ostajan ryhdyttävä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin, jos erityinen syy ilmaantuu.

Lehtisten tapauksessa erityinen syy olisi voinut olla myyjän ilmoitus, että ”toisen kerroksen märkätiloihin ei tullut koskaan asennettua lämmitysjärjestelmää”. Tällöin Lehtisten olisi tullut järjestää rakenteiden kosteusmittaus tai jatkaa unelmakodin etsimistä muualta. Toinen esimerkki erityisestä syystä on kosteiden tilojen irtonaiset laatat ja lukuisat mustat pilkut saumoissa. Myös tällöin Lehtisillä olisi ollut syytä ryhtyä tarkastamaan rakenteita tarkemmin.

Toisinaan kaupanteon yhdessä tilataan kuntotarkastusraportti ammattilaiselta. Raportissa saatetaan todeta, että tiettyä rakennetta ei ole voitu tarkastaa tai siinä saatetaan suositella tietyn rakenteen korjaamista tai järjestelmän asentamista. Tällaisessa tilanteessa ostajalle saattaa muodostua erityinen syy tavanomaisista poikkeaviin toimenpiteisiin sillä perusteella, että kohde ei saanut kuntotarkastuksessa puhtaita papereita. Hyvä esimerkki tällaisesta on kuluttajariitalautakunnan tapaus vuodelta 2015. Tapauksen kuntotarkastusraportissa oli mainittu, että valesokkeli oli ns. riskirakenne. Ratkaisun mukaan ostajan olisi tullut tarkastaa kyseinen rakenne tarkemmin.

Sivuhuomio kiinteistönvälittäjän tehtävistä

Kiinteistönvalittäjän tavoitteena on tehdä asuntokauppaa. Omakotitalon laatuvirhekysymysten esiinnostaminen sopii huonosti yhteen tämän päätavoitteen kanssa. Kiinteistönvälittäjä ei valvo sen enempää ostajan kuin myyjänkään etua omakotitalokaupan vastuukysymyksissä. Kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus antaa tietyt kaupan kohdetta koskevat tiedot. Hänellä on myös vastuu antamiensa tietojen oikeellisuudesta. Silti kiinteistönvälittäjän osallistuminen kaupantekoon ei vapauta ostajaa tavallisesta tai tarpeen vaatiessa erityisestä ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Esimerkiksi myyntiesitteen maininta ”Kohteen kunto: Hyvä” ei tarkoita, että ostaja voisi jättää talon tarkastamatta. Valitettavan usein tällainen maininta koskee ainoastaan kohteen kosmeettista kuntoa eikä lainkaan rakenteita, joilla on ratkaiseva merkitys ostajan kannalta.

Reklamaatio on tehtävä ajoissa

Lehtisten on syytä ilmoittaa laatuvirheestä myyjälle mahdollisimman pian.

Maakaressa on säädetty virheilmoituksen aikarajasta tarkoituksella epätäsmällisesti. Joka tapauksessa reklamaatio on tehtävä kuukausissa sen jälkeen, kun virheen laatu ja laajuus on ilmennyt. Ostaja menettää oikeutensa esittää vaatimuksia myyjää kohtaan, jos hän laiminlyö oikea-aikaisen virheilmoituksen. Virheilmoituksen ja vaatimusten esittämisen merkitystä ei voi ylikorostaa. Siksi suosittelen, että ostaja kääntyisi oikeudellisen neuvonantajan puoleen heti, kun hän alkaa epäillä, että talossa on laatuvirhe.

Toimistomme asianajajat ovat erikoistuneet tämäntyyppisten asioiden ajamiseen. Me voimme selvittää ja arvioida sinun omakotitalokauppasi tilanteen. Mitä aikaisemmin tilanne selvitetään, sitä todennäköisemmin ongelmilta vältytään.

 

Antti Piispanen
Varatuomari, toimitusjohtaja, asianajaja

 

 

Asianajotoimisto Honkanen & Piispanen yrittäjille ja yrityksille | 050 3740 323